Hypotéky sa môžu od októbra zmeniť: mladí získajú výhodu, investori budú potrebovať viac vlastných peňazí

Hypotéky sa môžu od októbra zmeniť: mladí získajú výhodu, investori budú potrebovať viac vlastných peňazí

Od 1. októbra 2026 sa majú zmeniť pravidlá pri hypotékach. Národná banka Slovenska zavádza rozdielne limity LTV podľa toho, či si človek kupuje prvé bývanie, alebo už vlastní viac nehnuteľností. Pre mladých do 35 rokov to môže byť veľká pomoc. Pre investorov naopak výrazné sprísnenie.

Pri kúpe nehnuteľnosti dnes veľa ľudí naráža na rovnaký problém: nie samotnú splátku hypotéky, ale potrebu mať dostatok vlastných peňazí. Ak banka financuje maximálne 80 % hodnoty nehnuteľnosti, kupujúci musí zvyšných 20 % zaplatiť z vlastných zdrojov alebo riešiť iné dofinancovanie.

Pri byte alebo dome za 200 000 € to znamená potrebu približne 40 000 € vlastných peňazí.

Práve toto sa má pri určitej skupine klientov zmeniť.

Mladí do 35 rokov môžu dostať až 90 % financovanie

Podľa informácií Národnej banky Slovenska sa má limit LTV pri mladých ľuďoch do 35 rokov, ktorí kupujú svoje prvé bývanie, zvýšiť z 80 % na 90 %. Týkať sa to má klientov, ktorí spĺňajú tri základné podmienky: majú do 35 rokov, žiadny z dlžníkov nevlastní rezidenčnú nehnuteľnosť a účelom hypotéky je kúpa alebo výstavba nehnuteľnosti. (Národná banka Slovenska)

V praxi to môže znamenať výrazne nižšiu potrebu vlastných úspor.

Príklad: nehnuteľnosť za 200 000 €

Pri 80 % financovaní:

• hypotéka: 160 000 €

• vlastné zdroje: 40 000 €

Pri 90 % financovaní:

• hypotéka: 180 000 €

• vlastné zdroje: 20 000 €

Rozdiel je teda 20 000 €.

Pre mladého človeka alebo mladú rodinu môže byť práve tento rozdiel rozhodujúci. Nie každý má našetrených 40 000 €, ale 20 000 € už môže byť dosiahnuteľnejšia hranica.

Pozor: 90 % hypotéka nebude automatický nárok

Je dôležité povedať aj druhú stranu. To, že pravidlá umožnia vyšší limit, ešte neznamená, že každý mladý klient automaticky dostane 90 % hypotéku.

NBS uvádza, že konkrétne LTV môže byť aj nižšie a vždy ho určuje banka podľa rizikovosti úveru. Banka bude aj naďalej posudzovať príjem, výdavky, existujúce úvery, hodnotu nehnuteľnosti, stabilitu zamestnania a celkovú schopnosť klienta splácať úver. (Národná banka Slovenska)

Inými slovami: nové pravidlá môžu pomôcť, ale nenahrádzajú bonitu klienta.

Investori pri tretej a ďalšej nehnuteľnosti budú mať prísnejšie podmienky

Na opačnej strane budú ľudia, ktorí kupujú tretiu alebo ďalšiu rezidenčnú nehnuteľnosť. Pri tejto skupine sa má maximálny limit LTV znížiť z 80 % na 70 %. Podľa NBS sa to týka dlžníkov, ktorí už vlastnia dve alebo viac rezidenčných nehnuteľností, pričom sa posudzuje súčet za všetkých spoludlžníkov. (Národná banka Slovenska)

Dôležité je, že podľa NBS nezáleží na tom, či ide o bývanie, prenájom, rekreačnú nehnuteľnosť alebo inú formu využitia. Rozhodujúce je vlastníctvo dvoch alebo viacerých rezidenčných nehnuteľností. (Národná banka Slovenska)

Príklad: tretia nehnuteľnosť za 200 000 €

Pri 80 % financovaní:

• hypotéka: 160 000 €

• vlastné zdroje: 40 000 €

Pri 70 % financovaní:

• hypotéka: 140 000 €

• vlastné zdroje: 60 000 €

Rozdiel je opäť 20 000 €, ale tentoraz v neprospech kupujúceho.

Investor, ktorý dnes potrebuje 40 000 € vlastných zdrojov, môže po zmene potrebovať až 60 000 €. To môže zásadne ovplyvniť návratnosť investície, cashflow aj samotné rozhodnutie, či ďalšiu nehnuteľnosť kúpiť.

Čo je vlastne LTV?

LTV je skratka z anglického „Loan to Value“. Jednoducho povedané, vyjadruje pomer výšky úveru k hodnote založenej nehnuteľnosti.

Ak nehnuteľnosť stojí 200 000 € a banka poskytne úver 160 000 €, LTV je 80 %. Ak poskytne úver 180 000 €, LTV je 90 %.

Aktuálne pravidlá podľa NBS umožňujú štandardne financovanie do 80 % hodnoty nehnuteľnosti, pričom časť úverov môže byť poskytnutá aj do 90 % v rámci výnimiek. (Národná banka Slovenska)

Nové pravidlá majú byť cielenejšie: mladým prvokupujúcim majú pomôcť a pri rizikovejších nákupoch viacerých nehnuteľností majú byť prísnejšie.

Kto by mal konať rýchlo?

Ak plánujete kúpu tretej alebo ďalšej nehnuteľnosti cez hypotéku, oplatí sa riešiť financovanie ešte pred októbrom. Dôvod je jednoduchý: po sprísnení LTV môžete potrebovať výrazne viac vlastných peňazí.

To neznamená, že každý investor musí kupovať narýchlo. Unáhlená kúpa z obavy pred zmenou pravidiel môže byť chyba. Treba si prepočítať cenu, nájomné, úrok, vlastné zdroje, rezervu aj očakávaný výnos.

Ale ak už máte vybranú konkrétnu nehnuteľnosť a kúpa dáva ekonomický zmysel, odkladanie môže znamenať horšie podmienky financovania.

Komu sa môže oplatiť počkať?

Naopak, ak máte do 35 rokov a kupujete svoje prvé bývanie, nové pravidlá vám môžu pomôcť. Pri dostatočnom príjme a dobrej bonite môžete po zmene potrebovať menej vlastných zdrojov.

To však neznamená, že čakať je automaticky najlepšie riešenie. Do rozhodovania vstupuje aj vývoj cien nehnuteľností, úrokové sadzby, dostupnosť konkrétnych bytov a vaša osobná situácia.

Pri mladých kupujúcich preto platí: nepozerať sa len na percento financovania, ale na celý obraz.

Záver: rovnaká nehnuteľnosť, úplne iná stratégia

Zmeny v LTV môžu výrazne ovplyvniť rozhodovanie kupujúcich.

Mladý človek do 35 rokov, ktorý kupuje svoje prvé bývanie, môže pri nehnuteľnosti za 200 000 € potrebovať namiesto 40 000 € len 20 000 € vlastných zdrojov.

Investor pri tretej alebo ďalšej nehnuteľnosti môže naopak potrebovať namiesto 40 000 € až 60 000 €.

Rozdiel je veľký. Preto sa pri hypotéke neoplatí rozhodovať podľa jednej informácie alebo jedného percenta. Dôležité je pozrieť sa na celú situáciu: príjem, výdavky, úspory, rezervu, hodnotu nehnuteľnosti, budúce plány a riziká.

Ak plánujete kúpu nehnuteľnosti v najbližších mesiacoch, dajte si financovanie preveriť vopred. Pri správnom načasovaní môžete ušetriť veľa vlastných peňazí alebo sa vyhnúť nepríjemnému prekvapeniu v banke.

PS: Plánujete kúpu nehnuteľnosti? Napíšte mi a spolu si preveríme, či je pre vás výhodnejšie riešiť hypotéku pred októbrom alebo počkať na nové pravidlá.